Являетесь ли вы членом финансовой независимости уйти на пенсию раньше движения (FIRE) или просто хотите погасить ипотечный кредит раньше, чем позже, чтобы высвободить деньги для других нужд, знайте: вполне возможно отказаться от ипотечного кредита задолго до этого традиционного 30-летнего срока кредита.

Как именно достичь этой цели? Если оставить в стороне возможность неожиданного выигрыша в лотерею, для более быстрой атаки на основную сумму ипотечного кредита требуются сосредоточенность, самоотверженность и некоторые финансово подкованные шаги. Вот более пристальный взгляд на то, как вы можете быть без ипотеки на свой собственный график.

Похожие материалы

Рефинансируйте свою ипотеку, чтобы получить более низкую процентную ставку

Рефинансирование ипотечного кредита может быть разумным денежным ходом, который позволит вам более агрессивно погасить ипотечный кредит, если вы сможете снизить процентную ставку по кредиту в рамках этого процесса.

«Эта стратегия включает в себя рефинансирование вашей ипотеки по более низкой процентной ставке, но продолжение выплаты той же суммы, что и до [рефинансирования]», — объясняет Йоханнес Ларссон, генеральный директор Финансист.com . «При этом большая часть ваших платежей пойдет на основную часть кредита, что уменьшит остаток быстрее, а также поможет вам сэкономить на процентах».

СВЯЗАННЫЙ: Что нужно знать об ипотеке

Этот шаг также снижает общую стоимость процентов в течение срока действия кредита, если это преимущество еще не было очевидным.

«В сочетании с дополнительными платежами или даже увеличением платежей заемщик сократит срок кредита и еще больше сэкономит на амортизированных процентах», — добавляет Кэролайн Хардин, ипотечный кредитор из Северной Каролины. Американская ипотечная сеть . «Можно думать о процентах как об уплате арендной платы за ипотеку, чтобы жить в банке, и если вы сможете «переехать» раньше, вы будете платить меньше арендной платы».

Имейте в виду, однако, что рефинансирование предполагает оплату закрытия расходов. Так что будьте уверены, что вы действительно получите более низкую процентную ставку по этой новой ипотеке, которая делает все понесенные затраты на закрытие стоящим. Рефинансирование, как правило, наиболее целесообразно для тех, кто не планирует продавать свой дом в ближайшее время — это означает, что вы намерены находиться в доме достаточно долго, чтобы фактически окупить деньги, потраченные на закрытие, за счет более низких ежемесячных платежей по ипотеке в ближайшие годы.

Перейдите с 30-летней на 20-летнюю или даже 15-летнюю ипотеку

Люди делают то, что их заставляют делать. Помня об этой идее, еще один подход к более быстрой выплате ипотечного кредита состоит в том, чтобы ускорить график погашения путем рефинансирования в более короткую амортизацию — перемещение прочь из широко популярной 30-летней фиксированной ипотеки в ускоренную 20-летнюю, 15-летнюю или 10-летнюю ипотеку, говорит Николь Рют, управляющий производственным филиалом и старший вице-президент Команда Руэт в Fairway Mortgage в Колорадо.

«Большинство людей в конечном итоге платят необходимый минимум, поскольку отвлекающие факторы повседневной жизни съедают имеющиеся у них средства», — объясняет Руэт. «Если вы знаете, что вы тот, кто традиционно платит только минимум, и у вас есть на примете дата, когда будет выплачена ипотека, поставьте себя на эту [более короткую] амортизацию».

Чтобы было ясно, переходя на более короткую ипотеку, ваши ежемесячные платежи по ипотеке увеличатся, часто довольно значительно. Поэтому убедитесь, что ваш бюджет действительно может покрыть этот тип увеличения.

Двухнедельные платежи

Выплаты по ипотеке раз в две недели — еще один популярный и часто рекомендуемый подход для тех, кто хочет быстрее избавиться от долгов. Основная концепция заключается в том, что вы выплачиваете ипотечный кредит каждые две недели, в тот же срок, когда многие люди получают свою зарплату.

«Когда вы платите половину ежемесячной ипотеки каждые две недели, вы получаете один дополнительный платеж по ипотеке каждый год», — говорит Джефф Чжоу, эксперт по личным финансам и генеральный директор Инжирные кредиты , кредитор, который предлагает социально ответственные продукты малобанковским. «Этот подход может устранить огромную сумму процентов по вашей ипотеке и основной сумме и позволит вам платить ее быстрее».

Чтобы помочь в этом, Чжоу предлагает составить ежемесячный или двухнедельный бюджетный план расходов на домашнее хозяйство, который может помочь вам выявить ненужные расходы и убедиться, что у вас есть деньги, необходимые для выплаты ипотеки по этому графику в течение всего года.

Осуществлять периодические выплаты основного долга или единовременные платежи

Вы работаете на работе, которая предусматривает бонусы? Или, может быть, вы ежегодно получаете существенные налоговые декларации? Такие случаи дают возможность произвести единовременный платеж по основной сумме ипотечного кредита, чтобы быстрее погасить общий остаток.

«Когда вы сбрасываете огромную сумму с основного долга, это также снижает общую сумму процентов, которые вы должны платить по ипотеке», — говорит Чжоу. «Но вы должны сообщить своему поставщику ипотечного кредита, что единовременная сумма предназначена для вашей основной суммы, чтобы они не рассматривали ее как авансовый платеж для регулярных ежемесячных процентов и основной суммы».

Преимущество выплаты большей суммы основного долга по сравнению с рефинансированием ипотечного кредита заключается в том, что это абсолютно бесплатно (другими словами, отсутствуют затраты на закрытие, как при рефинансировании). Более того, вы не привязаны к более высокой сумме ежемесячного платежа по ипотеке, говорит Натали Кампизи, аналитик по ипотеке и жилью Forbes Advisor .

«Если в течение одного месяца вы не хотите платить дополнительные деньги, вам не нужно платить, и штрафа не будет», — говорит Кампизи.

«Немного может иметь большое значение, когда дело доходит до досрочного погашения ипотеки», — добавляет Кампизи. «Независимо от того, есть ли у вас единовременная сумма денег или вы просто хотите ежемесячно вкладывать несколько дополнительных долларов в основной баланс, вы можете сократить расходы на ипотеку на годы и, возможно, на десятки тысяч долларов».

Нужны дополнительные доказательства того, насколько эффективным может быть этот подход? Кампизи предлагает следующий конкретный пример:

Домовладелец, у которого есть 30-летняя фиксированная ипотека в размере 400 000 долларов США с процентной ставкой 4 процента, выплатит около 287 500 долларов США в виде процентов, делая минимальные ежемесячные платежи. Однако, если бы тот же домовладелец каждый месяц откладывал на 200 долларов больше основного долга, он или она погасили бы ипотеку пятью годами раньше и сэкономили бы около 53 700 долларов.

Составьте бюджет досрочного погашения

Все шаги, описанные выше, важно знать, и они могут быть полезны сами по себе или в сочетании друг с другом. Но первый шаг — установить цели графика выплат, а затем создать продуманный ежемесячный семейный бюджет, поддерживающий этот план.

СВЯЗАННЫЙ: 5 типов бюджетов и как их выбрать

«Самый практичный способ досрочно погасить ипотеку — создать бюджет, ориентированный на эту цель, и придерживаться его», — говорит Дэвид Фредерик, директор по работе с клиентами и консультированию в First Bank. «Бюджет — особенно как часть финансового плана от профессионального финансового консультанта — может точно показать, сколько домовладелец может позволить себе ежемесячно на оплату жилья».

Часто, говорит Фредерик, домовладельцы могут позволить себе платить больше за свои ежемесячные платежи по ипотеке, чем требуют амортизированные платежи по кредиту. Если это так в вашей ситуации, вы можете начать просто ежемесячно вносить дополнительные основные платежи по ипотеке, которые работают для вашего бюджета.

В более запущенных случаях, добавляет Фредерик, анализ бюджета домохозяйства может даже показать, что домовладелец может вносить значительно большие платежи, чем требуется. В этом случае домовладельцу может быть предложено рефинансировать ипотечный кредит на более короткий срок с более высокими требованиями к ежемесячным платежам, что позволяет выполнить ипотечное обязательство намного быстрее.

«В любом случае, первым шагом к досрочному погашению ипотеки является определение бюджета, понимание ограничений бюджета и работа в рамках этого бюджета», — говорит Фредерик.

Помните о минусах

Да, быть свободным от ипотеки — замечательная цель. Особенно, если вы приближаетесь к пенсии и вам нужно очистить колоды от любого значительного долга. Но также важно понимать финансовые возможности или меры по увеличению благосостояния, которые вы можете упустить, если слишком сосредоточитесь на ликвидации своей ипотеки (особенно в то время, когда процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на историческом минимуме). Это особенно важно для тех, кто находится в середине карьеры и не обязательно необходимость быть без ипотеки так быстро.

СВЯЗАННЫЙ: Эти лучшие инвестиционные приложения и сервисы сделают вас постоянным трейдером в кратчайшие сроки

«С одной стороны, выгодно как можно быстрее избавиться от долгов, — говорит Фредерик. «С другой точки зрения, домовладельцы, которые выплачивают ипотеку с большой скоростью и интенсивностью, могут упустить другие экономические возможности. То есть люди, у которых есть лишние деньги для выплаты ипотечного кредита единовременно или ежемесячно, могут вместо этого использовать свои лишние деньги для инвестирования в рынок».

Скотт Нельсон, генеральный директор ООО «Манинерд» , предлагает аналогичный совет, отмечая, что историческая среднегодовая доходность S&P составляет около 10,5%, что намного выше, чем процентная ставка, которую многие люди в настоящее время имеют по своим ипотечным кредитам.

«Вместо того, чтобы использовать свой дополнительный доход для ежемесячных выплат по ипотеке, инвестируйте его ежемесячно и используйте прибыль за 10 или 15 лет, чтобы позже погасить оставшуюся часть ипотеки», — говорит Нельсон. — Или, если вы сообразительны, продолжайте инвестировать и не выплачивайте ипотеку досрочно. Процентные ставки по ипотечным кредитам настолько низки, что вы можете получить более высокую прибыль, инвестируя в S&P».

Как определить лучший денежный ход для вас? Вот хороший показатель: если ваша процентная ставка по ипотеке ниже, чем общая потенциальная доходность на рынке, то, возможно, вам лучше просто обслуживать ипотеку с минимальными платежами и вкладывать дополнительные деньги в рынок для роста, говорит Фредерик.

«Если принять во внимание, что проценты по ипотечным кредитам вычитаются из подоходного налога, по сути, искусственно занижают процентные ставки по ипотечным кредитам, большинству людей будет лучше инвестировать излишки средств, чем погашать относительно недорогой кредит с большой скоростью», — говорит Фредерик.