Для непосвященных ипотека может показаться самым сложным препятствием в их финансовом будущем. Обычные и нетрадиционные кредиты? Частное ипотечное страхование? Тридцатилетняя ипотека? Терминологии достаточно, чтобы отпугнуть даже самого хорошо финансируемого покупателя, впервые приобретающего жилье. К счастью, весь этот язык, связанный с ипотекой, можно выучить, приложив немного усилий.

Если вы хотите купить дом, вам нужно разобраться во всей этой ипотечной чепухе, и нет лучшего времени, чем настоящее, когда ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне. Прочтите о пяти вещах, которые вам нужно выяснить, прежде чем начать поиск дома, и вы будете готовы, когда придет время начать переговоры с ипотечными кредиторами.

Просто помните: если все это кажется чрезмерным, специалист по финансовому планированию (или разбирающийся в деньгах друг или член семьи) может помочь вам в этом процессе. Покупка дома — это марафон, а не спринт, и вам не обязательно делать это в одиночку.

Похожие материалы

один Узнайте, какую ипотеку вы можете себе позволить

Если у вас нет тайника с наличными, спрятанного где-то — достаточно, чтобы потратить пару сотен тысяч долларов на дом своей мечты — вам нужно будет занять деньги, чтобы купить дом. Таким образом, размер ипотечного кредита, на который вы можете претендовать, будет определять, какие объекты недвижимости попадают в ваш ценовой диапазон. Прежде чем вы начнете серьезно рассматривать дома, вам нужно выяснить, какую ипотеку — и, соответственно, сколько дома — вы можете себе позволить.

«Ваш доход определяет объем вашего кредита», — говорит Андреа Корин Уильямс, CFP, CLU, ChFC, консультант по управлению капиталом в Northwestern Mutual.

Когда вы пытаетесь претендовать на получение кредита, вам необходимо предоставить подтверждение дохода. Кредиторы также проверят ваши кредитные отчеты, чтобы определить, какие другие формы долга — студенческие кредиты, персональные кредиты, автокредиты и т. д. — у вас есть. Они будут использовать эту информацию для расчета отношения вашего долга к доходу: суммы денег, которую вы должны по отношению к вашему доходу. Кредиторы хотят убедиться, что ваши ежемесячные платежи по долгу, включая предлагаемые платежи по ипотеке, будут доступными с учетом вашего дохода.

«Большинство кредитов требуют 43-процентного отношения долга к доходу», — говорит Мишель Хэммонд, консультант по жилищному кредитованию в Chase Private Client. «Например, если клиент зарабатывает 120 000 долларов в год, это эквивалентно 10 000 долларов валового дохода в месяц. Таким образом, клиент с таким сценарием обычно может тратить до 4300 долларов в месяц на все расходы, указанные в кредитном отчете, а не только на жилье».

Другими словами, ваш доход должен быть достаточно высоким, чтобы вы могли легко позволить себе выплаты по ипотеке в дополнение к любым другим платежам по кредиту. Чтобы рассчитать, какую ипотеку вы можете себе позволить, разделите свою годовую зарплату или доход семьи на 12. Умножьте это число на 0,43. Если у вас есть другие долги, вычтите эти ежемесячные платежи из числа. Эта окончательная сумма является крупнейшим ежемесячным платежом по ипотеке, который вы можете себе позволить. Для более подробной разбивки того, какую ипотеку вы можете себе позволить, есть ряд бесплатных онлайн-калькуляторов ипотеки; NerdWallet имеет отличный.

Тем не менее, это не очень хорошая идея, чтобы подать заявку на самый большой кредит. «Хорошее эмпирическое правило — спросить себя: «Сколько мне взять взаймы?» вместо «Сколько я могу одолжить?», — говорит Кэти Каммингс, старший вице-президент по решениям в области домовладения и программам доступного жилья в Банк Америки. «Этот подход фокусируется на сумме, которая удобно вписывается в ваш бюджет».

Хаммонд говорит, что есть несколько других факторов, в том числе кредитный рейтинг и размер первоначального взноса, которые могут определить, какую сумму ипотечного кредита вы можете себе позволить, но доход является полезной отправной точкой, поскольку способность погасить кредит является ключевым моментом.

Однако, когда вы рассчитываете свои варианты ипотеки, не обращайте внимания только на этот ежемесячный платеж. Потенциальные покупатели жилья должны понимать, что ежемесячный платеж не показывает всей картины, говорит Нэнси ДеРуссо, старший вице-президент и руководитель отдела коучинга в Айко, компания Goldman Sachs, которая предлагает программы финансового консультирования, спонсируемые компанией.

ДеРуссо говорит, что люди, как правило, сосредотачиваются на этом размере ежемесячного платежа, но это еще не все, включая расходы на закрытие, оценку и сборы за осмотр дома, коммунальные услуги, ремонт и многое другое. Некоторые из этих расходов будут авансовыми и оплачены во время покупки, но другие увеличат ежемесячную стоимость владения вашим домом. Чтобы понять, каковы будут эти расходы, ДеРуссо рекомендует поговорить с вашим кредитором или риелтором о первоначальных затратах и, как только вы найдете дом своей мечты, с нынешним домовладельцем о ежемесячных или ежегодных расходах, с которыми они столкнулись.

два Проверьте свой кредит

В дополнение к изучению вашего дохода, кредиторы будут смотреть на ваш кредитный рейтинг и кредитные отчеты. По словам Уильямса, более высокие кредитные баллы делают заемщиков более привлекательными для кредиторов и могут помочь вам получить более низкую процентную ставку, но кредиторы будут корректировать свои ожидания в отношении кредитных рейтингов в зависимости от экономической ситуации. Если времена тяжелые и многие люди не могут производить платежи, кредиторы могут ужесточить свои ограничения и менее охотно ссужать деньги тем, у кого более низкие баллы; они могут более свободно одобрять людей с более низким кредитным рейтингом, если условия хорошие.

Если вы надеетесь купить дом в ближайшем будущем и вам понадобится ипотечный кредит, чтобы заплатить за него, начните работать сейчас, чтобы уменьшить свой долг и коэффициент использования кредита — сколько доступного кредита вы используете в данном месяце — чтобы увеличить ваш кредитный рейтинг.

3 Исследовательские виды кредитов

«Многие могут не знать, что существует несколько видов ипотеки, — говорит Лорен Уайбар, CFP, старший финансовый консультант Vanguard Personal Advisor Services. «Потенциальный покупатель дома должен понимать различные типы доступных кредитов, их квалификацию и потенциальные преимущества, которые они предлагают».

Как только вы поймете, какую сумму ипотечного кредита вы можете себе позволить, начните изучать доступные вам типы ипотечных кредитов. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой является наиболее распространенной ипотекой в ​​США, но у вас есть гораздо больше вариантов, если вы заинтересованы.

Обычные кредиты против нетрадиционных кредитов

«Обычная ипотека предлагается частным кредитором, в то время как нетрадиционная ипотека, такая как FHA [Федеральное жилищное управление] или VA [по делам ветеранов], — это государственные кредиты для конкретных квалифицированных покупателей», — говорит Вайбар.

Обычные кредиты открыты для населения в целом, предлагаются частными кредиторами и предоставляются со стандартным первоначальным взносом и условиями, которые большинство людей ассоциируют с ипотекой. Нетрадиционные ипотечные кредиты поддерживаются государственными программами, такими как FHA или Департамент по делам ветеранов, чтобы сделать домовладение более доступным для определенных групп.

«Входные барьеры намного ниже», — говорит Уильямс о кредитах FHA, которые обычно доступны людям с более низким кредитным рейтингом. Нетрадиционные кредиты также не всегда требуют 20-процентного первоначального взноса, что делает покупку дома гораздо более доступной для многих людей. Нетрадиционные кредиты также часто имеют более низкие процентные ставки. Однако они не лишены недостатков, а именно необходимости платить за ипотечное страхование — подробнее об этом ниже.

Ипотека с фиксированной ставкой против ипотеки с плавающей ставкой

При ипотеке с фиксированной процентной ставкой процентная ставка по кредиту определяется при получении кредита и остается неизменной в течение всего срока кредита. (Вы можете изменить свою ипотечную ставку путем рефинансирования, но первоначальный кредит останется прежним.) Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой (также называемые ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой или ARM ), с другой стороны, имеют ставки, которые могут быть скорректированы в течение срока кредита после вводного периода.

По словам Хаммонда, ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой обычно имеют более низкую ставку и более низкий ежемесячный платеж в начале кредита, но они также печально известны тем, что заемщики попадают в большие неприятности: форма ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой помогла Жилищный кризис 2000-х. По прошествии определенного периода времени процентные ставки по ипотечным кредитам с переменной ставкой могут меняться, повышаясь или понижаясь в соответствии с более крупными экономическими факторами. Если ставка падает, заемщики экономят деньги, но если ставка растет, заемщики могут столкнуться с более крупными (возможно, неподъемными) ежемесячными платежами. Процентные ставки по ипотечным кредитам с переменной ставкой меняются по установленному графику, который может быть ежегодным или ежемесячным, но непредсказуемо, будут ли они расти или падать.

Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой или регулируемой процентной ставкой могут быть использованы в интересах заемщика, но любой, кто хочет взять один из этих кредитов, должен быть уверен, что понимает потенциальные последствия. Однако при правильном подходе эти ипотечные кредиты могут помочь заемщикам сэкономить деньги.

«Клиенты, которые выбирают ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, должны полностью понимать все риски, связанные с пребыванием в кредите, после того, как вступительный период закончится и ставка станет регулируемой», — говорит Хаммонд. «Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой обычно подходят клиентам, которые планируют переехать в течение определенного периода времени, или тем, у кого есть возможность полностью погасить ипотечный кредит в короткие сроки».

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, безусловно, более постоянны, но если они берутся, когда процентные ставки высоки, а затем процентные ставки падают, заемщикам придется рефинансировать - иногда дорогостоящий процесс - чтобы воспользоваться этими более низкими процентными ставками. Однако, если вы можете взять ипотечный кредит, когда ставки низкие, как это происходит во время экономического кризиса COVID-19, вы можете быть настроены на весь срок действия вашего кредита.

10-летняя, 15-летняя, 20-летняя и 30-летняя ипотека

Хотя чаще всего говорят об ипотеке на 30 лет, вы можете получить ипотеку на разные периоды времени. Количество лет определяет, сколько времени у вас есть, чтобы погасить ипотечный кредит: любимая 30-летняя ипотека дает людям 30 лет, чтобы погасить стоимость их жилищного кредита плюс проценты. С другой стороны, 10-летняя ипотека дает людям только 10 лет, чтобы оплатить полную стоимость ипотечного кредита с процентами, но они освобождаются от долгов всего через десять лет.

Каждый шаг имеет свои преимущества и метод определения процентных ставок, но, как правило, вы экономите деньги с более короткими кредитами. Ваши ежемесячные платежи будут намного выше при 15-летнем кредите, но в долгосрочной перспективе вы будете платить меньше, потому что вы платите меньше процентов, и вы перестанете платить все вместе через 15 лет, когда кредит будет погашен, и вы полностью владеть своим домом. Более короткие кредиты также имеют более низкие процентные ставки, потому что кредиторы рассматривают более короткие сроки кредита как менее рискованные инвестиции, чем более длительные, и позволяют владельцам быстрее наращивать собственный капитал.

Все это имеет смысл, если вы помните, что проценты — это стоимость займа денег: когда вы занимаете деньги на больший срок, вам придется платить за это время дополнительно. Когда вы занимаете деньги у кого-то и вам не нужно полностью возвращать их в течение 30 лет, вы должны платить за роскошь времени — и эта дополнительная оплата принимает форму процентов.

Прежде чем искать экономную ипотеку на 10 или 15 лет, помните, что по этим кредитам ежемесячные платежи выше. Более длинные кредиты имеют более низкие платежи, что позволяет людям покупать большие, красивые дома или дома с лучшим положением, за которые у них есть больше времени для оплаты. Они также могут откладывать деньги на другие цели — на образование, выход на пенсию и т. д. — или инвестировать их, одновременно выплачивая свой долг. С более короткими кредитами вы рискуете получить ежемесячный платеж, который настолько высок, что вы не сможете сэкономить деньги.

Хотя всегда можно погасить ипотечный кредит досрочно, важно учитывать, какой срок кредита лучше всего подходит для ваших долгосрочных финансовых планов.

4 Рассчитайте свой первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это первоначальная сумма денег, которую вы платите за свой дом. Платить за дом можно не только через ипотеку: вы также должны внести немного денег авансом, чтобы купить свою недвижимость. Традиционно кредиторы просят 20 процентов от общей стоимости дома: если вы присматриваетесь к дому за 200 000 долларов, это означает, что вам нужно не менее 40 000 долларов для первоначального взноса, а также любые связанные с этим расходы на закрытие и авансовые платежи в процессе покупки.

Откладывание достаточного количества денег для этого первоначального взноса является распространенным препятствием для приобретения жилья: даже если люди имеют достаточный доход, чтобы позволить себе ежемесячные платежи по ипотеке, накопление такой суммы может занять годы. К счастью, есть кредиты, которые не требуют 20-процентного первоначального взноса. Нетрадиционные кредиты, такие как кредиты FHA или VA, допускают более низкие авансовые платежи в зависимости от множества факторов, включая доход. По словам Каммингса, в большинстве областей также существуют частные и поддерживаемые государством программы, которые могут помочь с авансовыми платежами, затратами на закрытие и доступностью, чтобы сделать домовладение более доступным.

Меньшие авансовые платежи звучат здорово, но обычно они приводят к более высоким ежемесячным платежам. Вернемся к тому дому за 200 000 долларов: если вы вносите первоначальный взнос в размере 40 000 долларов, вы должны только 160 000 долларов плюс проценты. Если вы сделаете меньший первоначальный взнос, вы будете должны больше денег по ипотеке за тот же период времени, поэтому ваши ежемесячные платежи будут больше. (Есть также вероятность, что вам придется заплатить частную ипотечную страховку или ипотечную страховку, как описано ниже.) Чем больше вы вкладываете, тем меньше вы должны: у вас будет меньший кредит для погашения. Меньший первоначальный взнос может показаться выгодным, но прежде чем вы на это пойдете, подумайте, как это повлияет на ваши ежемесячные платежи.

Если вы хотите купить дом, узнайте, какой первоначальный взнос вам может понадобиться, и начните экономить. Даже если вы в состоянии заплатить менее 20 процентов за первый взнос, дополнительные деньги в банке вам не повредят.

5 Узнайте больше о частном ипотечном страховании (PMI) и ипотечном страховании.

Частное ипотечное страхование и ипотечное страхование добавляются к ежемесячному платежу по ипотеке. Обычно они требуются, когда покупатель дома вносит первоначальный взнос в размере менее 20 процентов от покупной цены дома, и они защищают кредитора, а не домовладельца, в случае, если домовладелец больше не может производить платежи по ипотечному кредиту.

Если потенциальный покупатель дома не может найти деньги для 20-процентного первоначального взноса, кредиторы могут рассматривать его как рискованного заемщика. Они по-прежнему могут одобрить ипотечный кредит, но во многих случаях это будет связано с требованием, чтобы заемщик заплатил страховой взнос по ипотечному кредиту. Частное ипотечное страхование связано с обычными кредитами, ставки по которым зависят от суммы первоначального взноса и кредитного рейтинга. По словам Хаммонда, обычно это дополнительные ежегодные расходы в размере от 0,3 до 1,5 процента от суммы ипотечного кредита, хотя они могут варьироваться.

Большинство нетрадиционных кредитов, особенно кредитов FHA, требуют ипотечного страхования. Хотя условия и ставки варьируются в зависимости от того, есть ли у вас кредит FHA или кредит USDA, ипотечное страхование увеличивает сумму вашего кредита и общую стоимость вашего кредита, в соответствии с Бюро финансовой защиты прав потребителей.

Считайте частное ипотечное страхование и ипотечное страхование недостатком меньшего первоначального взноса. В то время как вы изначально откладываете деньги, ваши ежемесячные платежи будут больше, чем они были бы при 20-процентном первоначальном взносе. В большинстве случаев частное ипотечное страхование больше не требуется, если у вас есть 20 процентов акций в вашем доме — после того, как вы заплатили около 20 процентов от продажной цены дома за счет первоначального взноса и ежемесячных платежей. Чтобы определить, что у вас есть 20-процентный капитал, вам, вероятно, потребуется рефинансирование, чтобы снять мандат PMI.

• Это самые высокооплачиваемые профессии, которые не требуют высшего образования
• Мы больше не зарабатываем больше денег, чем наши родители — вот что вы можете с этим поделать
• Как создать правильный бюджет аренды для вас
• После часов шоппинга мы нашли 10 лучших осенних платьев на все случаи жизни