Если вы ищете новый дом, вы, вероятно, уже понимаете важность наличия солидного кредитного рейтинга и приличного первоначального взноса, чтобы претендовать на получение ипотеки и успешно завершить покупку. Но ты полностью понимаешь насколько критично эти два фактора превратились в гиперконкурентный рынок жилья, в котором мы сейчас находимся, который характеризуется нехваткой жилья и рекордно низкими процентными ставками?

Вот моментальный снимок текущей реальности по всей стране: средний первоначальный взнос в 11 самых конкурентоспособных метрополитенах США составляет 21 процент. согласно новому исследованию LendingTree . В некоторых местах, например, в Сан-Хосе, Калифорния; В Хартфорде, штат Коннектикут, и в Кливленде, штат Огайо, авансовые платежи в размере 22 и 23 процента являются средними по местному уровню. Кроме того, ошеломляющие 73 процента покупателей в этих конкурентоспособных метрополитенах имеют кредитный рейтинг не менее 720.

Другими словами, это не обычное родео. Если вы хотите успешно обзавестись домом своей мечты (или приобрести дом, и точка), лучше всего иметь свои финансы в отличной форме.

«На сегодняшнем раскаленном рынке войны торгов происходят внутри часы дома, выставленного на продажу. Потенциальные покупатели должны прибегать к творческим стратегиям, чтобы выделиться на фоне конкурентов», — говорит Марк Уошберн, риелтор из Неаполь Кондо Бутик .

Вы должны иметь в виду комментарии Уошберна, особенно если вы живете в трех метрополитенах с в наиболее конкурентоспособные рынки жилья, которыми, согласно отчету LendingTree, являются (ранжированные по порядку) Сан-Хосе, Калифорния (средний первоначальный взнос 23,67 процента; процент покупателей с кредитным рейтингом 720 или выше 84 процента); Сан-Франциско, Калифорния (средний первоначальный взнос 21,43 процента; процент покупателей с кредитным рейтингом 720 или выше — 81 процент) и Роли, Северная Каролина. (средний первоначальный взнос 20,39 процента; процент покупателей с кредитным рейтингом 720 или выше 70,48 процента).

Давайте подробнее рассмотрим, почему кредитный рейтинг и первоначальный взнос так невероятно важны в самых горячих районах страны, и как привести их в порядок, прежде чем приступить к процессу покупки дома.

Похожие материалы

Почему эти два фактора приобрели такое значение

По сути, это сводится к следующему: на гиперконкурентном рынке продавцы могут быть очень суетливыми и выбирать предложение, которое им наиболее удобно, включая выбор предложения, которое может сделать их наиболее привлекательными. самый деньги и что они, скорее всего, успешно закроются без сбоев или выпадения условного депонирования.

«На гиперконкурентном рынке покупатель должен делать именно это… конкурировать, — говорит Дарен Херцберг. лицензированный брокер по недвижимости с базирующейся в Нью-Йорке компанией Babst + Herzberg. «Продавец преследует две цели при выборе покупателя: самая высокая цена и самый низкий риск».

Большинство покупателей жилья получают предварительное одобрение для ипотечного кредита от кредитора для финансирования основной части покупки недвижимости. И договор купли-продажи будет зависеть от того, в конечном итоге покупатель получит эту ипотеку, если его предложение будет принято продавцом. Однако, если потенциальный покупатель не получит одобрение на эту ипотеку, он может расторгнуть договор купли-продажи, оставив продавца дома в беде.

«Когда у покупателя жилья есть сильный или высокий первоначальный взнос и справедливая кредитная история, это дает основание предположить, что покупатель может с комфортом справиться с ипотекой, и если его предложение будет принято, он может не выйти из-под условного депонирования», — говорит Чантай Бриджес из EXP Realty, базирующаяся в Лос-Анджелесе. . «Последнее, чего хочет продавец, — это начать с покупателя, а затем обнаружить, что его предварительное одобрение так и не превратилось в одобрение, [и] он не может купить дом».

Райан МакПартланд, главный и ипотечный консультант Mortgage Acuity, говорит, что в таких условиях первоначальный взнос является наиболее важным, особенно задаток.

«Общий ход мыслей таков: чем больше денег вы готовы вложить, чем больше у вас шкуры в игре, тем более сильным покупателем вы становитесь», — говорит МакПартланд. «Большие авансовые платежи обычно указывают на более квалифицированных и серьезных покупателей. Возможность сэкономить крупную сумму денег говорит о финансовой состоятельности и ответственности покупателя. Очевидно, что это не всегда так, однако в большинстве случаев это так».

Этот ход мыслей особенно верен, когда речь идет о серьезном денежном залоге, который потенциальный покупатель вносит перед закрытием дома, чтобы показать, что он серьезно относится к покупке.

«Если покупатель не выполняет свои договорные требования в отношении обеспечения ипотечного обязательства в согласованные сроки, продавец может удержать задаток покупателя. Чем больше задаток, тем больше рискует покупатель и тем меньше рискует продавец. Чем ниже риск для продавца, тем привлекательнее предложение», — добавляет Макпартланд.

Итак, все это объясняет, почему депозиты приобрели такое большое значение. А как же кредитные рейтинги, спросите вы? Есть много причин, по которым кредитный рейтинг имеет значение, но вот одно особенно важное наблюдение.

Хороший кредит означает, что покупатели жилья могут выбирать из большего количества кредитных продуктов, говорит Марк Мейердирк, главный брокер в Вашингтоне, округ Колумбия. Городские брокеры . И когда у продавцов жилья есть бесчисленное множество предложений на выбор, их агенты часто расставляют приоритеты в зависимости от финансовой устойчивости потенциального покупателя, принимая во внимание финансирование покупателя. тип .

«Отложив в сторону предложения наличных, покупатели, использующие обычное финансирование, предпочитают кредиты FHA или VA», — говорит Мейердирк. «Таким образом, покупатель, способный «стать традиционным», имеет больше шансов на успех в конкуренции с другими покупателями».

Способы выделиться среди конкурентов

Учитывая эту реальность, есть множество способов повысить свои шансы на успех в качестве покупателя жилья, включая очевидный: улучшить свой кредитный рейтинг и увеличить первоначальный взнос.

«Сейчас есть множество заемщиков с хорошей кредитной историей. В связи с этим стало гораздо важнее выделяться в качестве заемщика и поддерживать высокий кредит и отличный баланс», — говорит Адем Селита, генеральный директор и соучредитель Компания по облегчению бремени задолженности .

Некоторые из лучших способов улучшить и сохранить свой кредитный рейтинг включают снижение остатков на ваших различных кредитных картах и ​​займах, отказ от просроченных платежей и поддержание вашего общего отношения долга к доходу (DTI) на как можно более низком уровне.

«Убедитесь, что ваш DTI как можно ниже. Самый простой способ сделать это — погасить ссуды и обязательства с небольшим балансом, которые могут негативно повлиять на ваши ежемесячные расходы и, следовательно, на ваш DTI», — объясняет Селита. «Счета, которые, скорее всего, будут виновниками в этом сценарии, — это счета кредитных карт, персональные кредиты, студенческие кредиты и автокредиты. Если у вас есть какие-либо из этих типов счетов, и они относительно близки к погашению, возьмите дополнительные деньги, чтобы полностью погасить их. Это снизит ваш DTI и, как дополнительное преимущество, повысит ваш кредитный рейтинг».

Сделать предложение наличными

Если ваши средства безграничны (что, очевидно, не для всех), вы также можете рассмотреть предложение с оплатой наличными, которое, по-видимому, стало гораздо более распространенным явлением. Предложение с оплатой за наличные — это именно то, на что это похоже — предложение с оплатой за наличные, означающее, что покупатель жилья приобретет недвижимость без необходимости получения ипотечного кредита или какой-либо другой формы финансирования.

«Неудивительно, что эти предложения более привлекательны для продавца, поскольку исключается риск провала финансирования потенциального покупателя, что опять же приводит к более быстрому закрытию», — говорит Уошберн из Naples Condo Boutique. «Кажется, что все предложения наличными сейчас находятся на рекордно высоком уровне, особенно на рынках вторичного жилья, таких как Неаполь, Флорида. Многие из наших покупателей добились значительных успехов в своих финансовых портфелях и переводят эти доходы на недвижимость».

По словам Уошберна, в текущих рыночных условиях покупатели, покупающие наличные, имеют значительное преимущество перед традиционным покупателем, желающим профинансировать покупку дома.

Включите подтверждение наличия средств при создании предложения

По словам Мейердирка из Urban Brokers, гораздо менее затратный способ сделать вашу ставку на дом более конкурентоспособной — предоставить подтверждение наличия средств при торгах. По сути, это означает предоставление документации о ваших финансовых активах, которая может быть использована для установления вашей финансовой устойчивости с продавцом, гарантируя ему, что сделка вряд ли сорвется.

«Покупатели могут проявить свою финансовую мощь, предоставив доказательства наличия средств», — объясняет Мейердирк. «Покупатели, которые делают это, должны обязательно включать пенсионные счета (при условии, что у них есть возможность взять под них кредит) вместе с любыми средствами на текущих и сберегательных счетах, к которым у них есть доступ».

Отказ от непредвиденных обстоятельств

Последний способ сделать ваше предложение еще более привлекательным для продавца — отказаться от большинства непредвиденных обстоятельств. Это еще один совет, который Уошберн предлагает своим потенциальным покупателям жилья.

«Единственный способ конкурировать — иметь в предложении как можно меньше непредвиденных обстоятельств», — объясняет он. «Непредвиденные обстоятельства — это условие, которое должно быть выполнено, прежде чем покупатель продолжит работу. Например, предложение покупателя может зависеть от продажи покупателем своего дома, оценки стоимости дома продавца или положительного осмотра имущества».

Обычно Уошберн советует своим клиентам никогда не отказываться от непредвиденных обстоятельств инспекции, и на то есть веские причины. Это может привести к неприятным сюрпризам для покупателя в виде капитального ремонта, который может потребоваться в будущем, если в доме есть структурные проблемы. Но как покупатель вы можете отказаться от других менее важных непредвиденных обстоятельств.

«Сегодняшний рынок означает, что покупатели жилья должны пойти на чрезвычайные меры, чтобы купить дом — хотя отказ хотя бы от одного обычного непредвиденного обстоятельства может помочь вам выделиться, проявляйте осторожность, прежде чем приступать к некоторым из этих жизненно важных мер защиты», — говорит Уошберн.