Домовладение сопряжено с рядом текущих расходов (помимо платежей по ипотеке), которые влияют на то, насколько доступным будет ваш выбор жилья в долгосрочной перспективе. И когда вы делаете покупки на дому, крайне важно тщательно понимать эти расходы, чтобы не застать себя врасплох в будущем.

Одним из наиболее важных и часто раздражающих примеров этой проблемы является стоимость взносов ассоциации домовладельцев, также известных как ТСЖ. Если вы не будете осторожны и не зададите достаточно вопросов о предполагаемом ТСЖ при рассмотрении вопроса о покупке дома, вас может ожидать грубое пробуждение, когда год за годом ежемесячные взносы продолжают расти, расти и расти. ...пока однажды ваши расходы на жилье не превысили ваш месячный бюджет.

«Самое важное, что нужно знать тем, кто покупает в сообществе ТСЖ, — это изменится ли ценник», — говорит Кевин Тейлор, управляющий партнер фирмы, предоставляющей финансовые консультационные услуги. На виду . «Растущая стоимость ежемесячных расходов на ТСЖ может повлиять на качество жизни владельца, пока он там живет, и на стоимость собственности при перепродаже, когда он захочет уехать, — как положительно, так и отрицательно».

Ассоциации домовладельцев, безусловно, могут повысить ценность района, поддерживая внешний вид сообщества и заботясь о повседневном содержании общественных пространств и общих удобств. Но они также могут причинить серьезные финансовые страдания, если вы не понимаете, на что подписываетесь. До покупка дома в сообществе, управляемом ТСЖ, сделайте себе одолжение и обязательно задайте следующие вопросы. (Ваш банковский счет поблагодарит вас позже.)

Похожие материалы

Что такое ТСЖ?

Перво-наперво. Для тех, кто не совсем знаком, ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — это организация, которая устанавливает или обеспечивает соблюдение правил для собственности и жителей, которые живут в подразделении, запланированном сообществе или даже в здании кондоминиума. В виде Инвестопедия объясняет : Те, кто покупает недвижимость в пределах юрисдикции ТСЖ, автоматически становятся членами и обязаны платить взносы или сборы ТСЖ.

Как правило, ТСЖ управляется правлением, состоящим из членов, являющихся жителями сообщества. Эти члены правления избираются другими домовладельцами. Однако в некоторых случаях ТСЖ сообщества может управляться частной сторонней организацией.

Для ТСЖ нет ничего необычного в том, чтобы попадать в заголовки или попадать в новости из-за их чрезмерно ограничительных правил и положений.

Что такое взносы в ТСЖ?

Сборы ТСЖ - это сборы каждый домовладелец должен ежемесячно платить ассоциации. Эти сборы сильно различаются в зависимости от сообщества и географического положения в стране и могут составлять сотни долларов в месяц.

Сборы собираются для оплаты обслуживания. В зависимости от рассматриваемой ассоциации, взносы могут просто платить за техническое обслуживание всего сообщества и ландшафтный дизайн, но в некоторых случаях деньги также могут быть использованы для обслуживания вашего дома или кондоминиума.

Облагаются ли сборы ТСЖ налогом?

Как бы вам этого ни хотелось, сборы ТСЖ, как правило, не облагаются налогом. Однако есть одно заметное исключение из этого правила.

«Сборы за ТСЖ не облагаются налогом, если вы используете данный дом в качестве сдаваемого в аренду имущества, поскольку они являются частью ваших деловых расходов, но, как правило, они не подлежат вычету для основного места жительства», — говорит Мартин Орефиче, генеральный директор Аренда для собственных лабораторий , онлайн-руководство по ресурсам, призванное помочь потребителям найти арендную плату за собственное жилье.

Похожие материалы

Когда в последний раз ТСЖ повышал взносы и на сколько?

Прежде чем сделать то, что для многих людей является самой большой покупкой в ​​их жизни, вы должны спросить о послужном списке увеличения взносов ТСЖ в предполагаемом сообществе. Это один из самых фундаментальных и важных вопросов, которые необходимо задать в отношении ТСЖ. Ответ может существенно повлиять на ваши ежемесячные расходы.

«Это может быть тревожным сигналом, если ТСЖ постоянно повышало свои взносы в течение последних нескольких лет. Это может означать, что то же самое может случиться с вами как с резидентом, и вы можете сталкиваться с увеличением взносов каждый год», — говорит Энди Тейлор, генеральный менеджер Кредит Карма Главная . «С другой стороны, если прошло некоторое время с тех пор, как ТСЖ повысило свои взносы, это может означать, что они могут увеличить взносы в ближайшем будущем».

Вы должны иметь представление о графике взносов, а также о четких временных рамках, когда они в следующий раз ожидают снова увеличить взносы, чтобы вас не застала врасплох гораздо более высокая месячная ставка вскоре после переезда.

Сколько у ТСЖ в резервах? И какова общая цель финансирования ТСЖ для его резервного счета?

Это тоже, пожалуй, один из самых важных вопросов, которые вы можете задать. И вот почему: часть ежемесячных взносов в ТСЖ, которые вы будете платить, обычно направляется в резервный фонд ассоциации для финансирования будущих общественных ремонтных работ, замены или аварийных проектов.

Без достаточной суммы денег в этом фонде ТСЖ может быть не в состоянии покрыть такие будущие потребности. И вот ключевой момент: отсутствие резервных средств или частичное или недостаточное финансирование резервного счета на момент покупки нового дома является признаком того, что взносы в ТСЖ, вероятно, увеличатся. И хранить увеличение пока ассоциация не достигнет своих целей по резервному финансированию.

«Спросите, сколько резервов в настоящее время финансируется в процентах от общего бюджета ТСЖ на ремонт», — объясняет Роджер Каммингс. Реал брокер записи. «Этот вопрос помогает понять финансовую состоятельность ТСЖ и насколько хорошо они ведут и контролируют свой бюджет».

Если ответ меньше 30 процентов, это не очень хорошая новость, говорит Каммингс. Текущее резервное финансирование в размере от 30 до 60 процентов от цели ассоциации является несколько лучшим ответом. Но в идеале вы хотите, чтобы ответ был таким: резервный счет ассоциации финансируется не менее чем на 60 процентов, если не больше.

«Все, что меньше 60 процентов, может означать краткосрочную специальную оценку или увеличение взносов, если неизбежен крупный ремонт или замена сообщества», — объясняет Каммингс.

Многие ТСЖ периодически проводят исследования резервов, и эти исследования информируют ассоциацию о соответствующем диапазоне или уровне резервных фондов, которые они должны иметь в наличии для покрытия непредвиденных чрезвычайных ситуаций, различных проектов замены или улучшений ТСЖ, добавляет адвокат Бен Готтлиб, соучредитель в Аризоне МакКуин и Готлиб .

Какова философия ТСЖ в отношении специальных оценок по сравнению с использованием резервного фонда?

ТСЖ подходят к финансированию крупных проектов и обновлений по-разному, в зависимости от их размера, зрелости и философии, говорит Клэр Хансакер, генеральный директор веб-сайта личных финансов. Спроси Флосси.

«Насколько они полагаются на специальные оценки, может иметь большое влияние на ваши финансы как участника. Новые ТСЖ могут в значительной степени полагаться на специальные оценки запланированных улучшений и незапланированных ремонтов, потому что они все еще постепенно создают резервный фонд за счет сборов ТСЖ», — объясняет Хансакер. «Они могут также полагаться на специальные оценки, если ожидают более быстрой средней текучести среди подразделений».

В идеале вы хотите, чтобы ТСЖ сообщило вам, что они не планируют проводить какие-либо специальные оценки и не полагаются на такой подход к финансированию.

«Специальные взносы — это дополнительные расходы, понесенные домовладельцем помимо их обычных ежемесячных взносов. В зависимости от предмета ремонта или замены они могут стоить от нескольких сотен до десятков тысяч долларов», — объясняет Каммингс из Reali. «Иногда ТСЖ может предложить ссуду или платежи с течением времени, но, если они недостаточно финансируются, это обычно происходит в виде единовременного платежа из собственного кармана».

Каково среднегодовое увеличение взносов в ТСЖ?

Рискуя исчерпать этот конкретный вопрос, вы также захотите спросить, есть ли у ТСЖ послужной список увеличения взносов ТСЖ на определенную сумму или есть ли у него график запланированного увеличения, который вы можете просмотреть. Знание этого позволит вам более точно планировать увеличение вашего семейного бюджета и, возможно, даже поможет вам определить, можете ли вы позволить себе жить в сообществе.

«Дом — это крупная инвестиция, независимо от того, как долго вы планируете в нем оставаться, поэтому важно знать, сколько вы будете должны ТСЖ каждый год», — говорит Бейли Карсон, эксперт по домам в Angi. «Знать наверняка, что взносы ТСЖ будут увеличиваться на 3 процента каждый год, очень отличается от неожиданного увеличения на 10 процентов».

Если ассоциация имеет историю значительных, неожиданных всплесков ежемесячных взносов, это может быть признаком плохого управления.

«Знание того, как часто и почему увеличиваются взносы, имеет решающее значение для вас и доступности дома сегодня и в будущем, но также говорит о финансовом состоянии ТСЖ», — добавляет Бетси Ронель , риелтор Compass из округа Уэстчестер, штат Нью-Йорк. «Вы хотите знать, увеличиваются ли взносы по установленной ставке и на что направлено увеличение? Взимаются ли взносы за проект? И мы голосуем по вещам? Если нет, то кто принимает финансовые решения и участвует ли он в ТСЖ? Они живут в сообществе или являются посторонней стороной?»

Какова плата за ТСЖ за квадратный фут дома в вашем предполагаемом районе по сравнению с платой за ТСЖ в близлежащих районах?

По словам Кевина Тейлора из InSight, задавать этот вопрос — это просто базовый бенчмаркинг.

«Я просто хотел бы знать, что ежемесячная стоимость моих сборов за ТСЖ, стандартизированная по квадратным футам собственности, соответствовала другим районам в моем городе и другим зданиям или сообществам того же размера и похожих типов зданий», — объясняет Тейлор. . «Никто не хочет переплачивать, и знание платы, деленной на квадратные метры, — лучший способ согласовать и начать сравнивать стоимость ТСЖ».

Что именно покрывают взносы в ТСЖ?

Как только вы узнаете сумму потенциальных взносов в ТСЖ и как часто они могут увеличиваться, вы захотите понять, для чего конкретно используются деньги, чтобы вы могли решить, действительно ли затраты того стоят для вас.

Например, будут ли взносы ТСЖ покрывать обслуживание общественного бассейна или теннисных кортов? Если да, готовы ли вы выложить несколько сотен долларов в месяц на такие взносы, если у вас нет никакого интереса к использованию таких удобств? Если ответ «нет», возможно, ваши деньги лучше потратить в другом месте, например, в сообществе, в котором нет взносов в ТСЖ, что позволит вам использовать эти дополнительные деньги каждый месяц на другие вещи.

«Если есть места общего пользования, доступные для жителей, такие как бассейны, спортивные залы, теннисные корты или парки, узнайте, в чем состоит ответственность ТСЖ за их содержание», — говорит Карсон из Анги. «Узнайте, отвечают ли они за уборку снега, стрижку травы или содержание тротуаров и дорог по всему сообществу. Как только вы узнаете, что покрывают ваши взносы и сколько они стоят, вы сможете принять обоснованное решение о том, является ли недвижимость правильным финансовым решением для вас и вашей семьи».

Сколько человек работает в ТСЖ на постоянной основе?

Это вопрос, который может упустить из виду потенциальные домовладельцы, которые не понимают его значения. Но чем больше эксплуатационных расходов у ТСЖ, тем больше вы будете платить каждый месяц и год.

«Как правило, чем больше у них людей в штате, тем выше ваши взносы в ТСЖ», — объясняет Энди Тейлор из Credit Karma Home. «Количество людей в штате обычно зависит от таких вещей, как количество квартир в собственности или удобства в собственности, особенно те, которые требуют особого внимания, такие как бассейн или ландшафт».

Существуют ли какие-либо ограничения по аренде, и если да, то какие?

К настоящему времени, если вы задали некоторые или все уже изложенные вопросы, у вас должно быть хорошее представление о том, что, вероятно, будет связано с вашими будущими расходами на жилье. Но есть еще один вопрос, который вы, возможно, захотите задать: ограничивает ли ТСЖ вашу возможность сдавать свой дом в аренду. Это, конечно, важно, если вы планируете переехать в будущем, но не хотите продавать недвижимость.

«Некоторые ТСЖ имеют ограниченный процент квартир, которые можно арендовать, в то время как другие устанавливают обязательный период использования, например, один год, прежде чем разрешить преобразование в аренду», — говорит Каммингс из Reali. «Очевидно, что чем меньше ограничений, тем лучше».

Являются ли какие-либо правила ТСЖ неисполнимыми?

ТСЖ, безусловно, иногда может сводить с ума и вызывать трудности. Если вы обнаружите, что у вас есть конкретная проблема с вашим местным ТСЖ, рекомендуется провести исследование, чтобы выяснить, действительно ли применимо данное постановление.

Некоторые правила ТСЖ, например, не имеют законной силы — не из-за текста правила, а из-за того, что они были приняты или применялись неправильно, — говорит Орефиче из Rent to Own Labs.

«Во многих юрисдикциях также существуют законы, регулирующие то, что может и что не может регулировать ТСЖ, особенно когда речь идет о свободе слова, дискриминации и разумном (хотя и неприглядном для некоторых людей) использовании вашей собственности, включая установку спутниковых антенн или бельевых веревок, — говорит Орефис.

Нижняя линия? Это хорошая идея, чтобы уделить время тому, чтобы понять, во что вы ввязываетесь, рассматривая возможность покупки недвижимости в сообществе, управляемом ТСЖ.

«Посмотрите на свой образ жизни и убедитесь, что все, что вы хотите добавить или принести в свой новый дом, разрешено», — говорит Энди Тейлор, генеральный менеджер Credit Karma Home. «Например, если у вас зеленый палец, разрешено ли вам сажать цветы в кашпо за окном? Если вы гурман, можете ли вы приготовить гриль с открытым огнем? Если вы курите, разрешено ли курение? Даже такие вещи, как цвет краски вашего дома или возможность оставить у себя обширную коллекцию садовых гномов, могут регулироваться ТСЖ.